【买房交税】买房子要交哪些税_买房流程

  买房的大致流程：

对于绝大多数买房人来说，买房不仅要求熟悉房地产知识、技巧、还应了解买房的程序和市场原则。

第一环节：着手准备

买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

第二环节：挑选房源

这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。

第三环节：实地看房

这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过比较后定下该房。

第四项环节：谈判签定买卖合同

确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

第五环节：办理产权过户

原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。

第六环节：验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。

以上是小编为大家介绍的买房要交哪些税_买房流程相关信息，希望对你的买房有所帮助！或许你还想知道：买房交税需要注意什么。

相关知识

购房的税费有哪些 买房子要交哪些税？

现在购置房产的人很多，房地产的交易也是一大类别，那么在购买房屋的时候，有哪些地方是需要进行交税的呢?这里就为大家介绍一下购房税费的种类以及计算方法，为大家购买房子和转让过户做准备。

一、购房税费都有哪些?

1：营业税(买方支付)

此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。

按照最新的政策，个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的，免征营业税。

2：契税(买方支付)

根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次购房都是3%，不分面积。

3：房地产交易手续费

新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。

经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。

其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

4：印花税(买卖双方各0.05%)

印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

对个人销售或购买住房暂免征印花税。

二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

5：个税(买方支付)

广州市在房屋转让的个人所得税征收方式方面所执行的标准是，以房屋交易总价的1%核定征收(个别非普通物业按前后两次交易的差额的20%据实征收)，若房屋属业主的唯一物业且证满5年，可免征个人所得税。

从今年3月16日起，在未明确房产权属人所占份额的情况下，越秀、海珠、天河、白云、黄埔五区可以按平均比例或通过“先递件再确认”的方式计征个税。其中只要该物业是其中一个业主的唯一物业，且证满5年，则该业主所持有份额对应的个税可免征;除该套物业外尚有其他物业的业主，其对应的份额则继续征收个税。

但除了这五区外，其他包括荔湾、番禺等区，仍旧以对应房屋为单位征收个人所得税。

6：登记费

其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

7：土地增值税

个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。

购房的税费是和当地的政策和房屋的面积单价挂钩的，那么在购买房子之前，就是需要进行税费的考量，尽最大可能购买到合适的房屋，降低收费。

买房要交哪些税 二手房要交哪些税

买房子是现在年轻人的头等大事了，不仅结婚需要新房，以后孩子上学也需要根据房子来进行学区房的划分，买房的时候要缴纳不少税收款项，比如契税、印花税等等，在交易的过程中也有保险费、评估费等费用，那么究竟买房子要交什么税?买二手房要交哪些税?这里小编带大家来看一看。

一、买新房要交哪些税?

买房子需要交什么税其实就是要交房产交易税，主要包括房产税、营业税、契税以及其他与房地产相关的税种，比如固定资产投资方向调节税、印花税、城市维护建设税及教育费附交等。

1.交易手续费：住宅，建筑面积×3元/㎡;非住宅，建筑面积×11元/㎡。

2.物业管理费：从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月;产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。

3.权属登记费：权属登记费就是办理房产证的费用。住房，登记费80元(也叫工本费)，共有人登记费10元，买方缴纳;非住房，登记费550元(也叫工本费)，买方缴纳。

4.印花税：印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。新房交易中产生的印花税按总房款金额的0.5‰贴花，在订立合同时就直接缴纳，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。

5、契税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。通常契税跟着首付款一起缴，由开发商代收，然后开发商会出具正式的购房发票。

新房契税的收取标准为：90㎡及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，减按1%税率征收契税;90-144㎡普通住宅收取1.5%;超过144㎡的普通住宅收取3%契税;非住宅性质商业房征收3%;非普通住宅按3%买方缴纳。

6.房屋维修基金：房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行缴存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金。

购房款的2%-3%是房屋公用设施专用基金。执行的收费办法是：

a.不含电梯：总房款×2%

b.含电梯：总房款×3%

c.部分试点楼盘按50-60元/㎡收取

3.银行按揭费用：如果在买房时办理按揭贷款，那么签合的同时要交的第2组费用是银行按揭费用。商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别;

a.抵押登记费：80元/户

b.权证印花税：5元/户

c.保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~15年为0.055%，16~20年为0.05%，20年以上为0.045%)

d.评估费：对于评估费，不同的银行有不同的规定：建设银行规定新建商品房、一般安居房和房改房不需要支付评估费，如果按要求必须评估的，则其费用按500 元计收;工商银行规定普通商品房、经济适用房认可其销售价格，不需评估，二手房、高档公寓、别墅需要评估;农业银行规定二手房的评估费按4‰收取。

二、买二手房要交哪些税?

1、营业附加税

2、产权证工本费：约80元。

3、印花税：缴纳金额=总房款的万分之五。

4、交易费：缴纳金额=建筑面积*3(买卖双方都要交，且数额相等)。

5.国土证办证费：按相关规定交纳。

6、契税：普通住宅1.5%，商住两用或公寓为4%;住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间 、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。

7、营业税：总房款的5%(一般买方承担，如果是卖方少有一套房子，且居住2年以上没有此税)。

8、土地出让金：缴纳金额=总房款的1%(购房改房或类似这样房的时候交纳，且只交纳一次，以后你再卖房，则买方不再需要交)。

9、个人所得税：一般买方承担，普通住房年限满五年且为家庭少有住房的减免，房屋年限不满五年的按全额1%或差额20%缴纳;非普通住房按全额1%-2%或差额20%缴纳;非住宅性质商业房差额20%缴纳。

10、银行按揭费用：

a.他项权证工本费:约80元(贷款才有的费用)。

b.抵押登记费:根据银行情况定。

c.保险费:根据保险公司情况定。

注意：以上的费用只是一个参考，有些费用要根据国家的政策调整而调整。

买房子要签什么合同 买房子签合同注意事项

买房在中国可是一件大事，在买房的时候，可不能马虎，该办的流程要一一照办，那么在购房的时候，合同要如何签订?买房要签什么合同?

买房子要签什么合同?

购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。二者区别在于：预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。

买房子签合同注意事项

1、要核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证，最主要的是看国有土地使用证和商品房预售许可证，这两证看准确了，一般原则上没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。这也是你将来能否办产权证的关键所在。

2、房屋买卖合同文本一定要规范，小伙伴们可以到房产局网站上下载打印就可以，自己先审视阅读一遍，待签订合同时要在仔细阅读并认真填写!

3、出卖人逾期交房的违约责任，注意延期交房是否有赔偿，就是说一定要确认交房日期，交房日期一定要明确到年月日，不要接受任何抠字眼的不合理条款，若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。

4、看清计价方式与总价款及支付条款，合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用(如水暖、煤气的初装费等)应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付等。

5、面积确认以及面积差异处理，商品房销售管理方法中明确说明了，如购买的商品房有面积差异，合同上有约定的按照约定执行。3%是个分水岭，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，要么同开发商协商!所以只有在合同中对面积差异有了详尽的说明后，才能避免出现此类问题。

6、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等，及时提出自己的修改意见，主要研究的地方是开放商的合同的补充这一部分，注意不要伤害自己的利益或者放弃自己的相关的权利，签约是非常严肃的事情，也是一个法律行为，因此签约前的了解十分重要!

我们在购买房产时为了保证我们的金钱不会打水漂的最主要方式就是合同一定要了解清楚再签字。如今房子有期房、现房、二手房等多种形式存在。那么我们在购买房产时合同有哪些?又有什么区别呢?小编在上文中也做了简单的介绍，大家可做简单了解。另外小编还总结了一些关于买房子签合同时的一些注意事项，大家可做了解，以防万一。

买房子需要什么手续 买房子注意事项有哪些

买房子需要什么手续？买房子注意事项有哪些？买房对于普通家庭来说是人生中一件大事，尤其是对工薪阶层来讲需要花费大部分的积蓄，因此买房的时候要了解一些手续流程，让房子真正的属于自己，避免日后产生不必要的纠纷，那么买房子需要办理哪些手续，今天小编就给大家介绍一下。

买房子需要什么手续：

1、审查开发商

现在的骗子那么多，对于这些重要的事情要更加小心。所以首先得审查开发商有没有售房的五证，具体有以下：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》，这五证是必须的。另外还得查看《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是第一步，千万不能嫌麻烦就不查了，为了以后美好的生活，现在的一点小问题都不能落下的。

2、签订商品房认购书

如果我们已经确定了自己想买哪套房子时，就要先签订商品房认购书，这是买卖双方在签订预售合同或现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

3、签订购房合同

购房合同是买房过程中最重要的环节，在签合同之前一定要想清楚有哪些还没想到的问题，因为购房者的权利和义务尽在其中。我们必须把想谈的，敏感的问题落实到文字上，到时候如果出什么问题我们还可以拿白纸黑字的来说话。

4、办理预售登记备案

预售登记备案是指开发商将商品房预售合同交付给房地产管理部门登记备案，这包括对土地使用权和在建房屋权利的公开登记，这有利于对抗一房二卖的行为，防止开发商将房子卖给第三者。有效地维护我们的合法权益。一般是在签完购房合同后一个月内到市房管局市场办理、预购登记手续。

5、签订管理公约

每位开发商都有他们自己的物业管理公司，我们要先了解物业管理公司规定的各项条款和管理公约，所以在入住前，还要和管理公司签订管理公约，明确双方权利、义务，防止以后出现乱收费的现象。

6、验房、办理产权过户、领取房产证

办理完之前那些手续后我们就可以办产权过户，然后领取房产证了，房子就真的买到手了。

买房子要注意什么：

1、质量

房子也涉及到质量是否过关，有无安全隐患之类的。所以要认真检查房子的质量和安全问题。

2、价格

我想价格应该是我们最关注的问题，而且还是在如今房价如此高的情况下。所以大家一定要慎重考虑，这个价位是不是你所能接受的。

3、交通情况

房子周围的交通情况关系着我们出行的方便与否，特别是对于上班族来说周围的交通情况就更重要了。如果周围有：地铁、公交车、火车站等，这些最基本的交通设施如果都齐全的话相信人们生活会很方便。

4、社区环境

社区环境包括了很多，比如小区内的绿化环境、人文环境、基本娱乐休闲配套设施等;小区外的有大型超市、菜市场、学校、公园等，这些对以后的生活都有很大的影响。

5、户型结构

整个房子的面积可以根据个人家庭情况来看。人口多的话可以稍微大一点的面积，人口少的话就不需要那么大了。会显的很空旷没有紧凑感。如果家里有老人和小孩那最好选择楼层矮的，再一点是房屋的朝向、采光、视野是否宽阔以及私密性等。这些都是必须考虑到的问题。

购买房子风水知识解析 购买房子注意的细节

购买房子风水知识解析？购买房子注意的细节？购买房子的时候通常关注所处地段、小区品质、周边配套和增值空间，很少人懂得去看下风水的好坏，其实购房风水也是非常重要的事情，关系到今后家居生活的舒适性，今天小编就给大家介绍一下。

购买房子风水知识解析：

1、大门不宜对着卧室门，容易出轨。

2、入门不宜见到厨房和厕所，在房子风水学上是退运之宅。

3、客厅需在房子的正中间。

4、主卧内的卫生间门不能对着床。

5、不规则的房间不能做为厨房、餐厅和卧室使用。

6、横梁下不能摆放沙发。

7、不宜在床的对面安装镜子。

8、大门不宜直接对着阳台、窗户，会漏财。

9、床头和沙发背景墙大忌窗户。

购买房子注意的细节：

1、在购买房子时也需注意风势，如果风大且急也不宜购买，家庭客厅是聚财的地方，大风吹过可启到散财的作用。

2、阳光充足的房子是最佳之选，房子风水可根据房子的朝向以及座向进行选购。阳光充足的房子适合居住，而往往阴气过重的房子会导致家宅不宁。当阳光很难进入房屋后空气和光线都嫌不足，房子可谓是毫无生机可言。

3、先看房子风水在买房的趋势已经很庞大，中国传统文化将自然比作彼此的联系、不可分割的整体。房子风水怎么看?在中国购房者喜好坐北朝南，除了采光好、利于财运等还让老人和小孩预防了骨质疏松。

4、房子风水随着购房者的增加显得尤为重要，许多人在购置房屋时提前了解了基本的房子风水禁忌或者地理、交通等等因素，这些都是影响人体健康或者运势的几大方面。

买房子要注意什么？详细购房知识大全(买房攻略)

城市里奋斗，一个人甚至一个家庭往往都要花上多年的积蓄才能购买一套房子，所以在买房时一定要做足功夫，以避免引起不必要的纠纷和造成不必要的损失。下面依凡小编就和大家普及下购房的注意事项和购房知识。文章点长，请耐心详细看。

首先，购房前，购房者应先进行“可行性论证”，做好前期计划：对买房的开支进行预算、确定准备购买房屋的大概位置、房屋的类型、是一手房还是二手房等;当前期计划做好后，便可着手寻找合适的房屋了。看房时切忌不能操之过急，要对房屋本身、整个建筑及配套设施、周围环境进行观察，并且要清楚是否须交管理费等费用、费用的数额等，再结合交通、停车等等条件，计算在此处的“生活成本”是否在可承受的范围内。经过一番论证后，才决定是否购买。

其次，当决定购买签订认购书及合同时，对认购书及合同的条款要仔细审查发现合同中可能存在的“陷阱”，及时与开发商或卖房者沟通，对“陷阱”条款做出修改。但是要发现合同中的“陷阱”需要具备一定的法律及专业知识，所以为保险起见，最好请律师或其他专业人员在签订购房合同过程中全程把关，现在已经越来越多的人意识到这一点，虽然需要再支付一笔律师或中介费用，但却可以避免发生“省小钱而亏大钱”的事情。

再次，收楼时应对房屋仔细验收。目前开发商交楼的通常做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙，等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主坚持先验房后办理手续，对房中各个部位及配件仔细查验，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题，以书面形式递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”等字样。还有要向开发商索要俗称“两书一表”的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。

以上几点主要是针对在购买一手房时的注意要点，而在购房二手房时，除了上面提到的一些相关问题需要注意外，还有三个要点：1、验明产权现状，看房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，看有无抵押或共有人等;还要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用房。2、确认卖房者的合法身份，在签订《买卖契约》时，应审查卖主的身份或卖主的合法代理人的身份授权委托书。购房者可直接与卖方签定《买卖契约》，也可通过信得过的房产中介与卖方签订三方合同。3、必要程序不能简化，购房后，购房者应尽快办理房屋过户手续，领取房产证，并督促卖方尽快迁出户口。如果为了省下相关交易过户费用，而把这一步也给省略的话，将来可能出现各种纠纷，后患无穷。

应如何对付购房陷阱?

目前商品房存在购房陷阱导致投诉主要表现在以下的十大方面：广告多虚假，承诺不兑现;定金做圈套，债务变债权;地位不平等，合同欠规范;一房卖多家，销售搞诈骗;价格不真实，价外又加钱;面积水分大，随意可加减;设计随心改，功能任意变;违规乱开发，产权登记难;质量无保障，购房居难安;物业收费乱，服务无人管。

为避免购房人吃亏上当，现提出具体的几条防止陷阱的对策：

第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要时刻警觉。我们要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的，惟有此，才有可能较好地维护自己的合法权益。

其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商(售楼人员)处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，不畏强权，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。

再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。

最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。

聘请律师帮助买房以下好处：

一.了解房屋及开发商的情况。

一些楼盘的背景比较复杂，如没有具备必要的权证手续，有的拖欠施工款项而抵债销售等。律师受过专业训练，了解有关法律法规，能比较准确地发现问题，了解内情。

二.谈判、确定补充协议，维护消费者的合法权益。

开发商的宣传或承诺如何落实在合同中?很多现实的问题如何在购房合同中体现呢?通过律师帮助订立补充协议，可以将重大的问题以书面方式体现，从而确立了法律依据。

三.消除不信任因素，便利购房过程。

实际上，目前很多开发商也在尽量地合法经营，但是由于社会诚信度不足，销售人员说的实情也往往被消费者怀疑，在这样的不信任情况下，容易出现麻烦或纠纷。律师可以从公正角度，按照法律客观地分析、介绍相关情况，减少由于不信任因素而给购房者带来麻烦以及费用的增加。

前期准备自我评估

(一)买房的价格预算

“到底需要买什么样的房子”是购房者在购房前需要找到答案的问题。

如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家的建议，看看百家杂谈，根据自身的特点从以下两个方面考虑：

购房资金的准备：您先要根据自身家庭的积蓄、可以获得的各类贷款的数额以及其它各项资金的来源估算出自己的实际购房能力，如果是按揭购房，一定要慎重考虑首期房款的筹集和交付的比例，一般为房款的30%，年轻的购房者可能获得20%的许可，有能力者也可以多付;但对有些楼盘推出的“零首期”和“1万元入住”的优惠您需要特别慎重，因为以这0样的方式购房，在头几年要同时承担银行按揭和发展商垫付的首期房款，容易出现负担过重和断供的情形，会使购房者产生压力和造成不必要的损失。而且，按揭月供的数额一般不要超过家庭月收入的1/3，以免影响家庭正常的生活开支。

买房的目的：在决定投入多少资金的时候，您一定也要同时明确您的购房目的，是自住还是投资?这两种类型的房屋，有一些共同点，但本质还是不同的，需要考虑的因素也有所差异。自住型的房屋，一定要适合自己以及家人的居住需要，生活便利成为最先考虑的问题。而投资型房屋，一定要能够租出去，租赁前景至关重要。

(二)房屋类型

商品房和经济适用房有两个不同的地方：一是价格，商品房价格确定的方式是市场行为，每处商品房的价格由开发商自行确定，而经济适用房的价格则由政府统一确定。二是房屋所有权，商品房的业主拥有房屋的所有权，可以随时上市交易，经济适用房的业主拥有部分产权，在上市交易的时候，要补交一定的地价款。

合作建房(集资房)的形式目前已经比较少，而宅基房大多属于违章建筑，产权不受法律保障，容易发生产权和合同纠纷。

(三)确定大方向

区位和地段是购房的决定因素之一，每个购房者的区位选择都是根据各自的经历、习惯和爱好来决定的，具有很强的主观意识。一般来说，应考虑以下几个方面：

1.城市的“上风上水”。

2.交通便捷。

3.城市化水平高。

4.生活便利。

5.环境宜人，自然、人文景观优雅。

(四)选期房还是现房

期房和现房哪个好呢?行家认为，这主要还是根据购房者自身的经济状况，以及改善居住条件的迫切程度来决定的。期房的优点是开盘价位较低，购房者可以得到一些折扣，而且，有些开发商还可以根据购房者的具体要求改变房屋的格局;缺点是如果看走眼，或开发商实力不足，不能按时交房，也有可能是实际的交房面积和当初严重不符，当初承诺的配套设施不能马上兑现，甚至会有烂尾的可能。现房的优点是购买房屋后，马上可以入住，而且，在购买的过程当中就可以对楼盘的现状进行实地考察;但缺点是价位有可能比期房高，另外，在户型、朝向等方面的选择余地小等等。到底是买期房还是现房，应当根据您自己的实际需求和期房现房的特点进行适当的选择。

实地考察阶段

(一)购房须具备的四大意识

这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为您要学的东西比较多，而且，您所学的一切知识，对您买到一处满意的住房至关重要。关于具体的购房知识在此就不多做介绍，因为在后面我们会为您作详细的说明。而随着房地产方面的纠纷呈不断上升趋势，面积缩水、房屋渗漏、虚假广告、逾期交楼、拖延办证、反租骗局、零风险投资等让消费者吃亏上当的事屡屡发生，为此，专家提醒消费者购房须具备四大意识。

首先是维权意识。对于普通老百姓来说，挑选位置、压低价格固然重要，而更重要的是，要时刻警觉，在尚不规范的房地产市场中，要尽量避免陷入经济纠纷，要学会维护和保障自己的合法权益;但在维权过程中也要保持理性，要有理有据有节，不要无理取闹、不当和过度维权。

其次是平等意识。目前在房地产交易过程中，普遍存在开发商与购房者之间信息不对称的情况。为此，消费者要摆正心态，并积极行使协商权。

再次是证据意识。购房过程中，不要轻信开发商的广告宣传和口头承诺。您希望得到的一切承诺和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。入住后，一旦发生问题，应保存好各种证据，必要时可以公证，以证明侵权存在。

最后是求助意识。房屋不同于一般消费品，房地产市场运作十分复杂，涉及工程、质量、合同、物业等多个领域，有关法律法规极其复杂。即使经多方考察，一般消费者也很难通过个人能力维护自己的正当权益。如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时，应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。

(二)看广告和楼书

消委会特别提醒大家：看楼时，要注意保留广告和楼书，以备将来维权时使用，而更重要的是自己在与开发商签订购房合同时，应做到把开发商在广告或楼书中的各项承诺写入合同。

(三)实地看房

买房子可不像买其他商品，广告中说得再好也要去实地走走看看，看周边环境，考察发展商的实力，做到货比三家不吃亏……

第1式：看位置

随着南昌交通路网的不断完善，时间、空间概念逐渐改变了原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……，其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地做调查分析。

第2式：看配套

居住区内配套公共设施建设是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。

第3式：看绿化

目前南昌住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正的翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察和琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

第4式：看布局

建筑容积率是居住区规划设计方案中的主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者是应该要了解的。

一般来讲，规划建设用地范围内的规划建设用地面积乘以建筑容积率就等于楼盘开发的总建筑面积。

即：容积率=建筑面积/占地面积，如：占地5万平方米的地块，容积率是2，总建筑面积就不允许超过10万平方米。

规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。

第5式：看区内交通

人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通畅”，以防过境车流对小区的干扰。还要看是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少;如果购买，今后月管理费是多少，然后还要仔细算一下这笔账，再决定是租还是买。

第6式：看价格

对有意购买的几个项目进行性能与价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最低价;有的是“均价”;有的是“最高限价”;有的是整套价格;有的是套内建筑面积价格……，最主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白就会影响您的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这种因素。

第7式：看户型和朝向

客厅：应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面面积之比不应小于1/7。

卧室：主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。

餐厅：和客厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成开放式的明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。

厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。

卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。

阳台：为了保证客厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米(上加横栏杆)，或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。

储藏间：可不对外采光通风。

第8式：看布局和结构

第9式：看设备

住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、电梯、通风设备等等。主要应注意考虑这些设备的质量是否精良，安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的特点。

另外，在选择住房的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点，盲目使用不成熟的高科技产品，最终有可能造成用户的使用不便或是增加不必要的高额支出。

第10式：看隔音

噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。购房者虽然大多无法准确测量噪声的分贝，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离;临街的住宅为了尽量减少交通噪声，应有绿化屏幕、分户墙;楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯，以防噪音干扰。

第11式：看私密性

住宅之间的距离除考虑日照、采光、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离在24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离、高层住宅的侧向间距不宜过近。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。

第12式：看年限

第13式：看面积

住宅档次的高低其实不在于面积的大小。专家认为，三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要了，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计，是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。

第14式：看分摊

第15式：看物业管理

南昌大多数楼盘的物业管理是由发展商指定和委派的，大的品牌发展商通常都特别重视物业管理和服务的质量，甚至有的发展商还有一定的费用贴补。目前广州市的物业公司和物业管理费都规定可以由业主委员会来决定，这从长远的发展方向来看是正确的，但应当有一个适应和过渡的过程，以免出现无序和混乱的局面。因为物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。一般来说，规模较大的社区能够为餐馆、超市、洗衣店、会所等项目提供充足的客源，住户也相对容易得到稳定、完善和低价的物业服务。如果购房者还是难以承受每月数百元的固定支出，建议选择二手房改房项目，因为房改房和经济实用房的物业收费标准很低，而且受政策的严格控制。

(四)看样板房学问多

样板房是开发商为了展示房子的品质和功能而精心设计制作的。买家看楼的一个重要环节就是在售楼小姐的带领下参观样板房。往往会有一些买家在收楼后反映自己的房子“货不对板”，与当初看到的样板房有很大的差异。虽然《商品房销售管理办法》规定开发商如果设置样板房就应该说明实际交付的商品房质量、设计及装修与样板房是否一致，如果没有说明，实际交付的商品房应当与样板房一致。但一般在买家收楼时，开发商原用来吸引买家的样板房可能早已不存在，或者已经变了模样。因此，再想进行交涉或者索赔就会因为空口无凭而变得困难重重。

选定商品房如何锁定最后目标

经过深思熟虑之后，您肯定对几个入围楼盘进行了筛选，现在是您必须几选一的时候了。

(一)如何判断开发商的实力，楼盘的合法性?

业内专家分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有限，您在买房时，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购买的项目的合法性。

综合起来，您要看：(1)开发商的营业执照，(2)国有土地使用证，(3)建设用地规划许可证，(4)建设工程规划许可证，(5)建筑工程施工许可证，(6)商品房预售许可证。

(二)怎么考察施工现场?

根据一些“过来人”的经验，您在作出了购买决定之后，如果是期房，您一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时，还要对房屋的建筑面积和使用面积的大小，房屋的建筑质量、装修标准、装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细的考察。

(三)购房过程中您应当重视的七大问题

当前，房地产开发公司刊登的售楼广告五花八门，把自己的楼盘吹得天花乱坠，其中不无陷阱，所以您在买房时一定要多留个心眼。现将某些房地产开发公司常设的陷阱列举如下：

(1)发展商诚信问题。

(2)地段前景问题。

(3)价格问题。

(4)产权问题。

(5)期限问题。

(6)规划问题。

(7)升值陷阱。

签订认购合同

现房看过了，梦中的家园好象就近在咫尺。此时您可千万不要激动，因为下面还有一大堆手续需要您保持清晰的头脑。

(一)签订《房屋认购书》

购房者在选好房源、谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并交付一定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者，并讲清项目进展情况。

认购书主要内容包括：

1、认购物业;

2、房价，包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;

3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;

4、认购条件，包括认购书应注意事项、定金、签订正式购房合同的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

签订正式合同

(一)心明眼亮避开购房合同纠纷

看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。因此，购房者需要注意十种常见的问题。

问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款

因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。

问题二：合同主体认定不明

购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。

另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

问题三：开发商的补充协议不对等

签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。

问题四：使用语意含糊的字眼

合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。

问题五：约定提前交纳部分费用

房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。

问题六：卖方解除合同

在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

问题七：处理结果的约定不明确

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。

问题八：以偏盖全

这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

问题九：拒签购房者提出的补充协议

前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，您买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，在这种情况下，业主是否有权拒付部分电梯费呢?

但是，就像您可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的，一些热销的楼盘也都如此。

问题十：勿留空白提防作弊

如同在填写银行存取款时需要在金额前加写￥以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。

所以，为了尽量避免或减少单方擅自变更合同的出现，签订合同时一定要注意。

(二)合同须知：剖析“订金条款”提防合同陷阱

在购房过程中，签订购房合同是很重要的环节。规范的开发商都应该采用标准商品房购房合同。购房者作为弱势群体，很难要求开发商对拟好的合同进行修改，尤其是热销楼盘，合同基本上是一字不改。

您在签订合同时，首先应将开发商提供的合同与标准商品房购房合同作一对照，如有出入应立刻与开发商交涉，要求其提供标准合同文本。购房合同由一般由《商品房购房合同》、《商品房购房合同》补充协议两部分组成。

(三)预售合同登记

签完购房合同后的30天内，买卖双方必须到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理部门办理预售(预购)合同登记手续。如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理。办理商品房预售、预购合同登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，可以有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期待利益，通过办理预售、预购登记手续，可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险;对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。

预售合同登记手续一般由开发商负责办理，您只需要提供相关的委托书、购买商品房登记表等资料就可以了。

采用的付款方式

合同签了，预售登记做好了，那么接下来就该是交款了。住房贷款有3种——公积金贷款、商业贷款和组合贷款，您认为申请哪种贷款更合适自己呢?还有一点要注意，银行会要求您办理房产保险，您了解住房保险的知识吗?

消委会提醒：

“拿明天的钱圆今天的梦”的消费理念，现在已经逐渐被广大老百姓所接受。在我国社会信用体系尚待完善的条件下，银行为化解自身的信用风险，往往会将贷款风险转嫁给购房贷款者。因此购房者一定要慎重考虑自己的偿贷能力，不要超出自己的能力来供楼，以免带来经济损失。

按揭贷款须知

(1)一手按揭贷款

一手楼按揭贷款指申请人(购房者)在向房地产开发商购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款，并用所购买的房产权益作为抵押，分期还本付息。

1、贷款对象：具有完全民事行为能力的自然人，申请人年龄加贷款年限男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。

2、贷款额度、期限、利率：一手楼按揭贷款，最高8成30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，并根据利率的变动而调整。但一般以7成15年按揭居多，高档住宅和商铺的按揭比例通常只有6:4或5:5。月供的比例按规定不得超过家庭收入的50%，但最好不要超过1/3，以免影响家庭的正常生活开支。

3、提出申请时，您需提供以下材料：

A个人借款申请表

B申请人和共有人有效证件和户口簿

C商品房预售合同(期房)或商品房出售合同(现房)原件

D已付首期款的发票或收据原件

E家庭收入证明材料和有关资产证明

F银行规定的其它条件

以房地产设定抵押时，要注意以下问题：

(1)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以国有土地使用权设定抵押，该国有土地上的房屋同时抵押。

(2)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。集体土地的使用权在一般情况下是不允许设定抵押的，只有在以下两种情况下才允许设定抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

(3)为按份共有的房地产设定抵押时，抵押人要书面通知其他共有人，抵押的设定只能以抵押人所占有的那个份额为限。如果要以共同所有的房地产来设定抵押时，则必须取得全体共有人的书面同意，这时抵押人为所有共有人。

(4)外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押时，必须经过企业董事会或联合管理机构的书面批准，这类抵押所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地的使用年限。

验收入住

拿到新房钥匙后，房子需要经过验收才能入住的，您知道验收房屋的标准吗?不合格的房屋是否有权向开发商拒收?

办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。因此，商品房验收绝对不可以马虎了事。

索要“两书一表”

向开发商索要《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》，以便日后出现质量问题时按约维修。

签收《房屋验收单》

在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先要签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。

消委会特别提醒：先验房后交费再签文件

查验完各种证件后，就开始正式验楼。业主先缴纳身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由物业管理公司人员或销售代表带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。

在这一步，仔细验楼是必不可少的，毕竟购房花了这么多钱，不了解清楚房子的情况您怎么能够安心呢?验楼应包括如下内容：土建、装修、给排水、照明用电、卫生器具、防盗设施以及其它设施配件。

一般先验房子后交费再签文件的收楼程序是较合理的正常程序，当您对验楼的结果满意之后，就可以签字收楼了。但大多数开发商却采取先交钱填表、签文件再验楼的方法，这样令开发商的主动性更大。

因此，购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不先验房就不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保障自己的权益。

二手房购买须知

(一)二手房购买流程越来越多的购房者认识到了二手房具有物美价廉、无期房风险等优势，于是，购买一套二手房已经成为许多购房者的愿望。但是，由于二手房自身的特点及其不同于一手房的交易方式，在购买时许多应该考虑的因素往往会被购买者忽视。在此，消委会提醒广大购房者，选购二手房要注意以下问题：

1、看房：验明产权是关键决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是消费者在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。

2、签合同：确认双方合法身份一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，一定要约齐买卖双方及中介签订三方合同。

3、选购：首先考察性价比随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。但是，由于中介市场鱼龙混杂，从业人员整体水准不高等原因，使二手房市场实际交易过程中也形成了很多隐患。

如何能让消费者买到称心如意的二手房呢?有关专家建议，消费者需首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等，然后依照步骤进行交易，这样可以避免一些不必要的麻烦。

4、办手续：必要程序不能简化经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。此阶段具体内容是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

5、交房：按照合同约定执行办理完所有手续后，买卖双方可按合同条款交接房屋，买方验收房内不少拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。

选购二手房之“四要”

1、不仅要看总价还要看单价

2、不仅要看房龄还要看质量

3、不仅要看社区还要看周边

4、不仅要看眼前还要看将来

(二)二手房签约常识买二手房在某种程度上说比买一手房(新建商品房)更麻烦，涉及的问题很多，更有一些没有显露出来的隐患。因此，消费者在签订二手房买卖合同时，一定要从法律的角度维护好自己的权利，该说明说清的，该事先约定的，都要表达清楚，有些条款是不能缺少的。

1)当事人的单位名称或姓名、住所。这里主要是写清当事人的具体情况，地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

2)标的：这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还应写明房屋产权归属(要与第一条衔接);是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;房屋的物业管理费用及其他交费情况。

3)价款：这也是很主要的内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定位、尾款等。

4)履行期限、地点、方式主要写明交房时间、条件;办理相关手续的过程;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊。

5)违约责任：主要说明哪些是违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

6)解决争议的方式：主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

7)合同生效条款：双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;生效或失效期限;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

8)合同中止、终止或解除条款：明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协议、保密等义务;解除权的行使期限;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

9)合同的变更或转让：在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。

10)附件：在此说明本合同有哪些附件，附件的效力等。如果有可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。

二手交易应注意：

1、要选择合法的、信誉度高的房屋中介公司2、切记要看清中介服务协议上的内容才签字3、核实买卖双方身份4、看清合同条款5、将各项“口头”承诺写进合同6、避免签单方委托7、不要与经纪私下交易

选购有房产证的二手房购买步骤如下：

步骤一：买卖双方协议成交价格并签署《房地产买卖合同》步骤二：晒图步骤三：买卖双方同到银行申请银行按揭(如不办理银行按揭则直接跳到第4步)

步骤四：买卖双方同到房管局产易所申请买卖步骤五：买卖双方同到交易所办理过户手续步骤六：买方领取新房产证

(五)消委会特别提醒：二手房交易要提防中介“现金收房”的陷阱

随着房产市场的火热，二手房市场也被哄热。一些不法中介为了获得房源和非法收益，利用自己的业务优势设计各种陷阱，其中，针对多数卖房者缺乏专业经验、急于将手中房屋套现的心理，通过“现金收房”等形式吸引不知情的业主，低价买进，将房源垄断在本公司中，然后加价出售，从中牟取非法差价。那么，消费者应该如何防范“现金收房”的陷阱呢?

卖房子一定要房产过户

专业人士提醒消费者，防范“现金收房”的陷阱要注意三个要点：一是记住房产过户才是出售房屋的最关键。千万不要一手交钱一手交房快速交易，切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖;二是买卖双方一定要见面，坐下来当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》，切不要通过中间人最终造成自己的经济损失;三是不让黑心中介有机可乘。对于心急用钱和图省事的业主，不要听信黑心中介的蛊惑来选择“现金收购”的卖房方式。不管是公司收购还是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价，牟取暴利。

“现金收房”有何陷阱?

首先，由于有些不法中介知道，经过众多媒体的报道，消费者对“现金收购”已经有所防范。于是就化装成个人购房者，先与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。业主往往在收到房款后便将房产证交到这位购房“个人”手中，至此便以为房屋买卖交易完成了;另外，许多不法中介为了达到牟取暴利的目的，不惜铤而走险直接与业主讨价还价进行现金收房，而当不法中介低价拿到从业主手里骗取的房产证后，进而又转手高价出售，吃取差价。一旦不法中介公司无法快速将压在手里的房屋变现，事情败露后，就会采取不正当手段或抵押或出租，使之快速变成现金，然后溜之大吉。而业主不但不能完成快速交易，反而无形中替不法中介公司担负着许多责任，而业主也无法得到真正的利益优惠。(注：二手房购买须知的部分内容由中原地产提供)

买房子，户型设计很重要!

买房子，不仅位置地段重要，户型设计更是与居家舒适性息息相关。那么，应该怎样判断户型优劣呢?下面，leslie小编为大家分享一些这方面的知识。

选户型记住“七看”

一看起居厅

起居厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例v不应小于1/7。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽量减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。

二看卧室

主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。

三看餐厅

餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于24米。

四看厨房

厨房应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度应大于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。

五看卫生间

带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。

六看阳台

为保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，其实体的栏板应降至850至900毫米(上加横栏杆)，或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。

七看储藏间

储藏间可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。

缺陷户型这样识别?

有缺陷的户型一般具有如下特点，挑选时务必仔细辨别：

1.起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗;

2.起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面;

3.起居厅的形状不好或尺度不合理;

4.入户无过渡空间;

5.餐厅面积过大或过小;

6.主卧室的宽度小于3米或面积过小;

7.户内交通线长;

8.卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生间无前室;

9.四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间;

10.功能分区不合理;

11.各功能空间面积比例不当;

12.跃层户型室内楼梯的位置不当;

13.卫生间、厨房宽度不够等。

买房子手续及注意事项

买房子对于我们来说是一件很重要的事情，所以一切买房子的事情都要谨慎的进行。说起来现在买房子真的很麻烦，太多手续要办理。不过没关系，下面为您整理了一些买房子手续及注意事项，一起来学习一下吧。

买房子需要什么手续：

1、审查开发商：现在的骗子那么多，对于这些重要的事情要更加小心。所以首先得审查开发商有没有售房的五证，具体有以下：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》，这五证是必须的。另外还得查看《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是第一步，千万不能嫌麻烦就不查了，为了以后美好的生活，现在的一点小问题都不能落下的。

2、签订商品房认购书：如果我们已经确定了自己想买哪套房子时，就要先签订商品房认购书，这是买卖双方在签订预售合同或现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

3、签订购房合同：购房合同是买房过程中最重要的环节，在签合同之前一定要想清楚有哪些还没想到的问题，因为购房者的权利和义务尽在其中。我们必须把想谈的，敏感的问题落实到文字上，到时候如果出什么问题我们还可以拿白纸黑字的来说话。

4、办理预售登记备案：预售登记备案是指开发商将商品房预售合同交付给房地产管理部门登记备案，这包括对土地使用权和在建房屋权利的公开登记，这有利于对抗一房二卖的行为，防止开发商将房子卖给第三者。有效地维护我们的合法权益。一般是在签完购房合同后一个月内到市房管局市场办理、预购登记手续。

5、签订管理公约：每位开发商都有他们自己的物业管理公司，我们要先了解物业管理公司规定的各项条款和管理公约，所以在入住前，还要和管理公司签订管理公约，明确双方权利、义务，防止以后出现乱收费的现象。

6、验房、办理产权过户、领取房产证：办理完之前那些手续后我们就可以办产权过户，然后领取房产证了，房子就真的买到手了。

买房子要注意什么：

1、质量：房子也涉及到质量是否过关，有无安全隐患之类的。所以要认真检查房子的质量和安全问题。

2、价格：我想价格应该是我们最关注的问题，而且还是在如今房价如此高的情况下。所以大家一定要慎重考虑，这个价位是不是你所能接受的。

3、交通情况：房子周围的交通情况关系着我们出行的方便与否，特别是对于上班族来说周围的交通情况就更重要了。如果周围有：地铁、公交车、火车站等，这些最基本的交通设施如果都齐全的话相信人们生活会很方便。

4、社区环境：社区环境包括了很多，比如小区内的绿化环境、人文环境、基本娱乐休闲配套设施等;小区外的有大型超市、菜市场、学校、公园等，这些对以后的生活都有很大的影响。

5、户型结构：整个房子的面积可以根据个人家庭情况来看。人口多的话可以稍微大一点的面积，人口少的话就不需要那么大了。会显的很空旷没有紧凑感。如果家里有老人和小孩那最好选择楼层矮的，再一点是房屋的朝向、采光、视野是否宽阔以及私密性等。这些都是必须考虑到的问题。

以上是为您介绍的买房子手续及注意事项，希望对您有所帮助。

买房什么时候交税

很多朋友在买房时可能不知道要在什么时候交税,所以在买房的时候需要多了解一些买房的知识、流程。下面跟着小编一起来看看吧!

新手买房的大致流程：

对于绝大多数买房人来说，买房不仅要求熟悉房地产知识、技巧、还应了解买房的程序和市场原则。

第一环节：着手准备

买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

第二环节：挑选房源

这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。

第三环节：实地看房

这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过比较后定下该房。

第四项环节：谈判签定买卖合同

确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

第五环节：办理产权过户

原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。

第六环节：验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。

买房交税时间：

正确的应该是合同生效之后就可以去申报了,缴纳税款之后才能办理房产证。为了不让开发商占用你的资金，在交钱之前问问什么时候得证。一般一个月左右就能把证件办下来，特殊的也是两三个月。

小编总结：至于说领到房产证后才可以交税!这个肯定不是指的是房产交易所产生的税费。比如，房产税、土地使用税都是领到房产证后才可以交税。