十大购房准则是什么?购房的注意事项有哪些?随着房地产市场持续高温,如今房价也是水涨船高,购房者购置一套商品房几乎需要花费大量积蓄,因此在购房的时候了解一些注意事项,能够帮助我们购买到满意的房子,今天小编就给大家介绍一下。
十大购房准则:
一、明确自身需求
开始看房前要根据自己工作、生活、家庭等情况为自己量身定制一套看房路线。首先,工作、生活、社交需求足以确定自己所购房子的位置;其次房产预算总价将限制你的看房范围;对户型、朝向、楼层等硬件问题应心中有数,有一个相关行业的朋友一起挑选将有效避免你落入能言善辩的售楼小姐的圈套之内。
二、地段为王原则
从区域发展角度认识,往往政府大力发展的区域将带动这个区域全方位的发展。这样的区域就是最具升值潜力的。目前来说,东莞市未来20-50年的发展重头必然是南城区,尤其是南城国际商务区的规划、轻轨站点的选取都将预示着南城将会成为东莞绝对的“旺地”。
三、开发商品牌大有其必然性
颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘一般选址正确、定价合理、房型超前,而且更有保障。
四、买连续成功开发的楼盘
房产开发是一个资源整合过程,一般有了一定积累的社区更适宜居住。我们经常看到楼盘所说的一期、二期更甚至三期或者更多,如果开发成功、底商业态成熟、居住氛围浓厚并且在售依旧受追捧,这样的楼盘你基本上可以下手了。
五、购买1999年2月以后造的楼盘
许多城市在1999年2月以前,多层住宅并不强调要打桩,楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后,一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求:如多层住宅要打桩,以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm),设计也要请监理等技术措施。
六、层高不宜超过3米
过去住宅层高一般为2.8米,应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上,这是欠妥的。层高应与面积相适应,如果客厅的面积才30多平方米,而层高却3.2米,三维空间比例就失调了,如果客厅100平方米以上,那3.2米层高才会有意义。
七、容积率比得房率更有意义
现在购房都非常计较得房率,其实目前设计房型得房率相差无几,得房率高低无非是销售员随意杜撰的。而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质,所以购房时,询问占地面积多少,能造多少平方米房子意义非同寻常,选择容积率低于小区比较好。
八、不选择炒作过度的楼盘
要相信群众的眼睛是雪亮的,更要相信时间是最厉害的测谎仪。有些楼盘在即将上市之前会做大量宣传,铺天盖地的炒作往往容易让人眼花缭乱,一时糊涂,前几年由于炒作,购房者排队所购的房,到今天往往是问题最多的楼盘。
九、解读“排骨面指数”
所谓“排骨面指数“,即一个楼盘每平方米的平均售价,是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面的1000倍。如果楼盘半径500米内都没有排骨面的话,那你没有必要花费半生心血在这个楼盘。
十、上有老下有小,就不要与世隔绝
人们向往世外桃源,希望居住在山野森林深处的清静居所,觉得很有不俗品味。要清楚的是,如果你有老父母需要赡养、有儿女要抚养的时候,清静是最让他们痛苦的,那就不要玩那些虚的,多为家人考虑。
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签订购房合同的注意事项 购房合同如何签订
签订购房合同的注意事项?购房合同如何签订?随着房地产市场的火爆和房价不断攀升,如今购买一套商品房需要花费大量的积蓄,因此在签订购房合同的时候需要特别谨慎仔细,那么签订购房合同注意事项有哪些呢,今天小编就给大家介绍一下。
签订购房合同注意事项:
第一项:关于五证
陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款:出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第二项:关于公摊面积
陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款:双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
第三项:关于房产证
陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款:如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理:
1、 买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、 买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。
第四项:关于书面通知
陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。
对策:1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
律师建议增加补充条款:本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项:关于所售房屋的坐落位置
陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策:1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款:出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
第六项:关于所售房屋的抵押
陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。
对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款:出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第七项:关于物业管理公约
陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
律师建议增加补充条款:出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
第八项:关于各方责任范围
陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
对策:1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款:如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:
1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。
2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。
4、 对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。
签订购房合同注意事项 签订购房合同流程
签订购房合同注意事项有哪些?签订购房合同流程是什么?购买并且拥有一套属于自己的房子是很多人一生的追求,在买房期间都要投入很多的财力物力和精力,签订购房合同是非常重要的一个环节,那么签订购房合同注意事项以及流程是什么呢,今天小编就给大家讲解一下。
签订购房合同流程:
购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同,双方进行签合同,购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。
签订购房合同注意事项:
1、首先看开发商是否具备“五证”五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
2、使用规范的合同文本一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
3、查验有关证明文件买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
4、买期房要注意建筑面积的约定在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。
5、买期房要约定条件和时限所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
6、签约时要注意房屋质量问题购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。
7、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
8、注意合同文本中补充协议的内容购房者应谨防有些开发商,将示范合同文本中保护交易公平的条款,通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。
9、注意约定违约责任这里指的违约包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。